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穿越周期|是时候挥别高杠杆了

2022-04-13 17:28:40 3分排列3 已读

“我始终坚信地产是一个永续行业。现在是冬天,不是末日,春天已经不远了!”

3月24日的业绩会上,旭辉控股董事局主席林中高调地向外发声,表达对接下来市场的看好。

过去大半年里,林中说他听到最多的一个字就是难。“销售难、融资难、回款难以及应对做空难”。就在两周前,瑞银看空旭辉的报告发布,两天股价跌去了三成。随后旭辉控股CEO林峰怒怼瑞银,公开自家表外负债,以图自证清白。

在过去的大半年,同大多数的同行一样,旭辉也面临资金链紧绷的困局,不过截至目前旭辉并未出现违约,各项经营也正常。

但旭辉一直被诟病的少数股东权益进一步增长26.5%,至45.95亿元,占权益比重超过37%。

少数股东权益过大,疑似表外负债过多,这也是瑞银给出看空报告的核心点。

面对看空,林氏兄弟奋起反击,索性公开了表外数据。截至去年末,旭辉土储并表比例55.9%,表外有息负债203.92亿元,较2021年中期下降10%。此外,经审计对外担保金额为157.88亿元。

林峰指出,旭辉一直对合作方进行分类管理。像恒基、GIC、香港置地等长远、资信好的战略合作方占合作比例35%;招商蛇口、金茂等长期合作方占比56%;可能会出风险的房企只占了9%,其中已经出风险的房企大概占合作项目的5%。 

根据旭辉的统计,截至报告末,与包括发生债务展期的已出险房企的合作项目有21个,其中14个是无融资的尾盘项目,不会有什么影响;余下7个项目可能存在部分影响,但项目上有充足预售监管资金保障项目推进;极个别项目也在沟通合作方,可能采用并购贷款等形式推进。

林中表示,相比中报时的数据,旭辉没有替风险的伙伴做超额担保,整体的风控也非常完善。合作开发的项目存在的风险,对旭辉而言其实是非常小。

旭辉公开表外是对看空者的回击,也是机构和投资者对民营房企表外状况的一次全面探视,它对旭辉而言,似乎并没有那么危险。

不过,旭辉也在反思过去利用合作冲规模的负面影响。“未来几年旭辉要大幅提高权益销售比重,而不是表面销售额的大小”,林中表示,旭辉已经做了一次彻底的改变,从重规模转向重品质,效益,未来五年要进入一个稳定成长期。

这意味着旭辉要彻底挥别过去的高杠杆模式。

在2021年末,旭辉成功进入“绿档”;全年融资成本同比下降0.4个百分点,至5.0%;一年内到期债务占比为16%,年内仅有一笔余额14.8亿元的境外债到期;截至期末,旭辉在手现金467亿元,被监管资金仅占36%。

在这基础上要进一步降杠杆。旭辉未来在8-10年可能会把现在69%左右的资产负债率逐步降到30%左右。这也与行业整体去杠杆的趋势相符。

林中认为,房地产开发总量见顶,但还可维持10亿平米以上的开发量,15万亿的交易量,可容纳多家千亿级以上的大企业。

而喊话春天即将到来的林中,也希望自家的房企会是未来春天里的核心玩家之一。过往靠着合作一路向上冲击的旭辉也要转向、改革自身了。

在专注聚焦做强旭辉的地产主业的同时,旭辉要将经营模式从过去纯住宅开发转向“开发+资产运营”,经营模式则转向低负债、轻土储、高效率、低成本。在商业、长租和商业代建等领域持续发力。

林中希望,旭辉在未来5-10年后,轻资产业务收入可以占到总收入的30-40%。

“我们物业的收入一定会突破几百个亿,我们的租金未来也是有机会破百亿的。未来旭辉能成为最优质的企业。”林中说。

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